編者按：2021年6月21日，首批9只基礎設施公募REITs（以下簡稱“公募REITs”）產品在滬深交易所上市，我國公募REITs市場揚帆起航。兩年來，市場各方在資本市場服務實體經濟的這又一創(chuàng)新跑道上銜枚疾進。730個日日夜夜，公募REITs市場克服了山林初啟的忐忑，戰(zhàn)勝了非理性波動的擾動，沿著既定軌道不斷前行，并愈發(fā)茁壯，能夠肩負重任。

黨的二十大報告提出，“優(yōu)化基礎設施布局、結構、功能和系統(tǒng)集成，構建現(xiàn)代化基礎設施體系”?！笆奈濉币?guī)劃作出了“推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環(huán)”的重要部署。對于兩周歲的公募REITs市場而言，藍圖已經繪就，路徑十分清晰，惟有以夢為馬，方能不負韶華！

“南蛇口，北光明”，這默默矗立于招商局光明科技園區(qū)入池資產（以下簡稱“光明項目”）旁已經5年的宣傳路引，在不經意間準確預判了一只公募REITs產品底層資產優(yōu)中選優(yōu)的篩選結果。

【資料圖】

臨近首批公募REITs產品上市兩周年以及首批擴募項目落地，《證券日報》記者奔赴深圳市，調研博時招商蛇口產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“博時蛇口產園REIT”）底層資產的運營情況，光明項目正是博時蛇口產園REIT本次擴募資產所在地。

產業(yè)園的AB面與

“由重入輕”的新發(fā)展模式

記者在調研中注意到，博時蛇口產園REIT底層資產光明項目的發(fā)展活力展示出“黑白分明”的AB面。

白天的產業(yè)園區(qū)靜謐而高效，從業(yè)者在園區(qū)樓宇內緊張而有序地忙碌著。這是因為，隨著工業(yè)上樓，高新技術產線已擺脫了過往的工棚模式，而產業(yè)園區(qū)也根據(jù)產業(yè)特點為企業(yè)提供量身定制的服務，體現(xiàn)于大廈樓板承重力、層高、面積分割、溫濕度環(huán)境控制等方面。

而每一個夜晚，我們可以看見發(fā)展活力不僅存在于園區(qū)及周邊廣場上娛樂納涼的人群中，也出現(xiàn)在營業(yè)面積不足20平方米的冷飲小店每天4000塊的流水中，以及展現(xiàn)在大眾點評高分飯館一個晚上4倍的翻臺率上……這些或許并不會直觀體現(xiàn)于公募REITs的財務報表中，但是，這些活力正是產業(yè)園區(qū)類公募REITs底層資產的發(fā)展底座。

總建筑面積為11.07萬平方米的光明項目，擁有多元化的租戶基礎。招商局光明科技園有限公司招商經理路丹對《證券日報》記者介紹，“租戶行業(yè)涉及生命健康、智能制造、信息技術及新材料等，這與光明區(qū)政府產業(yè)規(guī)劃方向高度契合。近兩年，項目出租率保持在95%以上，領先于周邊園區(qū)，租金水平也比較平穩(wěn)?！?/p>

數(shù)據(jù)背后，是產業(yè)園區(qū)自身的核心競爭力為支撐。

“我們之所以選擇入駐招商局光明科技園，是因為其提供的生產作業(yè)環(huán)境達標我們國際大客戶的要求，幫助我們接到了跨境業(yè)務訂單”，一家“果鏈”企業(yè)負責人對《證券日報》記者表示。

另據(jù)路丹介紹，很多企業(yè)正在與招商局光明科技園共同快速成長。例如，本次擴募入池資產的光明項目A1座大廈設立了留學生創(chuàng)業(yè)園，供給租賃面積需求較小的初創(chuàng)企業(yè)，如今，從留學生創(chuàng)業(yè)園中走出的部分企業(yè)已經擴租至近1萬平方米，并已有在籌備上市。

事實上，這種對于企業(yè)的不可或缺性和建設性，正是光明項目被選擇為博時蛇口產園REIT本次擴募底層資產的核心理由之一。

與企業(yè)和產業(yè)園區(qū)的彼此成就相似，資本市場與產業(yè)園區(qū)的雙向奔赴更是一種必然。

在招商局光明科技園有限公司總經理付小龍眼中，公募REITs對提升資本市場服務實體經濟能力具有重要意義。他告訴《證券日報》記者，招商蛇口通過發(fā)行公募REITs，實現(xiàn)產業(yè)園區(qū)業(yè)務的滾動發(fā)展，擴大有效投資，為社會貢獻更多的優(yōu)質產業(yè)空間。同時，公募REITs上市發(fā)行有力地提升了園區(qū)運營能力，實現(xiàn)產業(yè)園區(qū)業(yè)務“由重入輕”，加速構建招商蛇口產業(yè)園區(qū)業(yè)務的新發(fā)展模式。

“我們期待的狀態(tài)，是前期的募集項目資金部分用于后續(xù)的擬擴募項目，形成資金和資產的良好滾動，真正實現(xiàn)公募REITs持續(xù)盤活固定資產投資的初衷”，付小龍表示，當然，擴募儲備資產首先需要達到“三年穩(wěn)定運營”的監(jiān)管要求。

看不見的風控

看得見的成長

對于產業(yè)園區(qū)類公募REITs而言，今年市場最為關心的是其底層資產如何實現(xiàn)抗經濟周期，這也是此類公募REITs“看不見”卻又實實在在發(fā)揮效力的風險控制。

博時蛇口產園REIT給出的答案是，“分散化經營+與產業(yè)迭代同行”。

談及如何化解租約集中到期等經營風險，路丹介紹，“租戶租期一般為1年至5年，租期是由租戶根據(jù)自身經營需要進行選擇，每年度到期合同面積占比較低，集中到期退租造成經營大幅波動的風險很小。此外，在租戶到期續(xù)約的管理上，我們有完善的制度，一般提前3個月至6個月洽談續(xù)約，如客戶不續(xù)約，我們將提前釋放房源，儲備客戶，盡量減少空置時間?！?/p>

除光明項目外，博時蛇口產園REIT首發(fā)募集時的底層資產萬融大廈及萬海大廈租戶同樣分布較為均衡，不存在單一客戶租金占比較高的情況。截至2022年底，租戶行業(yè)中，新一代信息技術、物聯(lián)網、電子商務和文化創(chuàng)意租賃面積合計占比分別為77%、66%。租戶結構與招募說明書披露的租戶結構差異不大，繼續(xù)保持與蛇口網谷產業(yè)園的四大核心產業(yè)集群定位匹配。

客戶優(yōu)質、經營穩(wěn)健是博時蛇口產園REIT底層資產的“底色”。博時蛇口產園REIT基金經理劉玄告訴《證券日報》記者，產品上市以來，陸續(xù)受外部經濟、政治環(huán)境以及突發(fā)公共衛(wèi)生事件等超預期因素影響，雖對項目資產的運營管理造成了一定不利影響，但從整體表現(xiàn)來看仍展現(xiàn)了較強的經營韌性。博時蛇口產園REIT上市以來，共計分紅4次，累計分紅金額近1.027億元，基本符合投資者預期。

6月16日，博時蛇口產園REIT擴募份額上市。劉玄認為，“優(yōu)質資產的注入將提升項目的實力及未來持續(xù)發(fā)展的潛力?！?/p>

不過，任何新生事物的成長都不可能一蹴而就，博時蛇口產園REIT作為我國首批9只上市REITs之一，以及首批4只完成擴募的REITs之一，也遇到諸多“成長難題”。劉玄坦言，“作為具備高度產融結合屬性的創(chuàng)新產品，在首次發(fā)行和首次擴募的實施過程中沒有先例可循，需要在資產合規(guī)、資產重組、稅務籌劃、資產估值、基金治理架構、擴募發(fā)售規(guī)則等方面與監(jiān)管部門不斷溝通、不斷摸索，發(fā)現(xiàn)問題并解決問題?！痹陧椖炕I備期間，博時基金項目組探索了很多創(chuàng)新做法，促進了市場對公募REITs的理解，為后續(xù)公募REITs的發(fā)行和擴募積累了經驗、鋪墊了道路。

實現(xiàn)REITs市場的高質量發(fā)展需要規(guī)范的制度體系，劉玄認為，公募REITs市場的健康培育和長遠發(fā)展需要夯實基礎、妥善規(guī)劃。監(jiān)管機構堅持發(fā)展與規(guī)范并重，不斷加強制度體系建設，健全全鏈條監(jiān)管安排，建立完善市場交易監(jiān)測及風險預警處置機制，并積極推動相關部門出臺稅收、國資、保險資金投資等配套政策。這也是促進REITs市場平穩(wěn)運行、培育良好市場生態(tài)、推動市場健康發(fā)展的必經之路。此外，作為多層級和架構復雜的金融產品，REITs基金管理人如何解決管理層級較多帶來的效能降低、信息披露涉及環(huán)節(jié)較多等問題，需要市場不斷共同探索和解決。

（文章來源：證券日報網）

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